Los líderes de San José posponen la votación sobre un plan para reformar un programa de desarrollo responsable de generar una parte importante de las viviendas asequibles de la ciudad. La decisión se produce tras la fuerte oposición de quienes advierten que el cambio de política implicaría una menor ayuda para la vivienda destinada a quienes más la necesitan.
El cambio propuesto por el personal municipal aumentaría los tramos de ingresos objetivo para los beneficiarios de San José. política de vivienda inclusiva, que requiere promotores de viviendas a precio de mercado para destinar una parte de sus inversiones a viviendas asequibles. El objetivo es reorientar el programa, pasando de centrarse en residentes de bajos y medianos ingresos a profesionales de ingresos medios. Se esperaba que el Ayuntamiento votara al respecto. el cambio de política El martes, pero el Comité de Normas y Gobierno Abierto de la ciudad votó la semana pasada a favor de aplazar la decisión hasta enero.
“Creo que nos dará una mejor perspectiva del equilibrio entre nuestros objetivos de vivienda y nuestras realidades de desarrollo”, dijo la concejala del Distrito 1, Rosemary Kamei, en la reunión del comité.
El cambio propuesto —que se deriva de un directiva emitida a principios de este año La iniciativa del alcalde Matt Mahan tomó por sorpresa a los defensores locales de la asequibilidad de la vivienda.
“Creemos que cualquier cambio en una herramienta que funciona bien para lograr la asequibilidad debe analizarse a fondo”, declaró Alison Cingolani, directora de SV@Home, organización sin fines de lucro con sede en San José que aboga por la vivienda asequible, a San José Spotlight. “Son decisiones trascendentales. Afectan la vida de miles de personas”.
Por lo general, los promotores inmobiliarios de San José pueden cumplir con el requisito de inclusión de la ciudad designando el 15 % de las viviendas de un proyecto residencial como propiedades asequibles a precios inferiores a los del mercado. Como alternativa, también pueden optar por pagar una cuota sustitutiva que contribuirá a financiar proyectos de vivienda asequible en otros lugares.
Mahan puso en marcha este cambio de política con una directiva incluida en su mensaje presupuestario de marzo. En ella se instruía al personal municipal para que elaborara propuestas para reconfigurar el programa de vivienda inclusiva con el fin de proporcionar más viviendas destinadas a residentes de ingresos medios.
“La vivienda asequible para la fuerza laboral cumple un papel vital en nuestro continuo de vivienda, pero aún no la hemos construido a la escala que necesitamos”, escribió Mahan en su mensaje sobre el presupuesto.
Mahan no estuvo disponible para hacer comentarios.
El requisito de vivienda inclusiva de San José ha ayudado a producir aproximadamente 288 viviendas asequibles cada año En promedio, desde 2019 se han construido nuevas viviendas, según datos municipales. Todas estas nuevas viviendas han sido financiadas por promotores privados, lo que hace que el programa resulte aún más atractivo para los líderes de la ciudad. En cambio, los proyectos de vivienda 100% asequible suelen requerir subsidios públicos para ser viables.
En los últimos años, el desarrollo de viviendas de todo tipo se ha reducido drásticamente en San José, debido al aumento de los costos de construcción y financiación.
Un memorándum interno que describe la propuesta argumenta que, al permitir a los promotores cobrar alquileres más altos por sus viviendas asequibles, el cambio en el programa de inclusión ayudará a equilibrar las cuentas de muchos proyectos propuestos y les permitirá seguir adelante.
Hasta la fecha, el programa de vivienda inclusiva se ha centrado en proporcionar vivienda a personas con ingresos iguales o inferiores al 80% de la mediana de ingresos del área, según el memorándum de política. Para un hogar de cuatro personas en San José, ese límite de ingresos equivale a un salario anual de aproximadamente 159,500 dólares.
De aprobarse, la modificación propuesta ampliaría el rango de ingresos a entre el 80 % y el 110 % del ingreso medio de la zona. En el extremo superior, una familia de cuatro integrantes podría ganar hasta $214,000 al año y seguir cumpliendo los requisitos.
Los críticos se han mostrado reacios a tales cifras., argumentando que centrar la ayuda para la vivienda en familias tan pudientes socavaría los esfuerzos de San José por mantener alojados a los residentes más precarios económicamente.
Señalan que en diciembre de 2024, San José ya aprobó una medida temporal que redujeron los requisitos de asequibilidad para muchos proyectos de viviendaEse cambio también tenía como objetivo ayudar a los proyectos con dificultades financieras a alcanzar la rentabilidad para que pudieran seguir adelante.
Cingolani dijo que, con el aumento de los límites de alquiler a los niveles propuestos, en muchos casos, los apartamentos asequibles creados bajo el programa de inclusión a menudo tienen alquileres más altos que las que se encuentran en el mercado de alquiler abierto.
Esto se debe a que los precios de alquiler de las viviendas asequibles de San José aumentan progresivamente para las familias con mayores ingresos. El alquiler mensual máximo para un apartamento de una habitación para personas con ingresos equivalentes al 80% de la mediana de ingresos de la zona es de $3,191. Esto es más caro que el precio promedio de mercado para un apartamento de una habitación: $2,604 al mes, según cifras recientes de la ciudad.
La venta de viviendas asequibles dirigidas a residentes de ingresos medios ha resultado cada vez más difícil en los últimos años. Muchos promotores inmobiliarios locales han informado Estas viviendas han permanecido vacías durante largos períodos., con pocos inquilinos dispuestos a superar los obstáculos que exigen la mayoría de los programas de vivienda asequible para acceder a un apartamento que ofrece beneficios de asequibilidad limitados.
Cingolani afirmó que esta dinámica subraya la necesidad de realizar más estudios antes de proceder con cualquier cambio importante en la política de vivienda inclusiva de San José.
“Necesitamos entender por qué lo estamos abriendo”, dijo. “¿Es necesario abrirlo?”
Nota del editor: Este artículo aclara los cambios propuestos a los objetivos de ingresos del programa de vivienda inclusiva.
Comuníquese con Keith Menconi en [email protected] or @KeithMenconi en X.
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