Nhà ở giá rẻ nằm ở đâu tại San Jose?

San Jose siết chặt hơn một nửa số nhà ở giá cả phải chăng ở những khu vực có thu nhập hộ gia đình thấp nhất trong thành phố.

Khoảng 57% trong tổng số các căn hộ cho thuê dưới giá thị trường trong thành phố, bao gồm cả một số căn đang trong quá trình phát triển, nằm ở trung tâm thành phố, trung tâm và phía đông San Jose, một phân tích dữ liệu thành phố của San José Spotlight cho thấy. Sáu quận đóng góp ít hơn 10% vào lượng nhà ở giá rẻ của thành phố. Dữ liệu được công bố trên cổng dữ liệu mở của thành phố, được cập nhật lần cuối vào tháng 2020 năm XNUMX.

Phân tích cho thấy sự chênh lệch đáng kinh ngạc trong việc phân phối nhà ở giá cả phải chăng ở San Jose—một cuộc khủng hoảng đang diễn ra được thúc đẩy bởi thiếu các chính sách hiệu quả được thực hiện trong nhiều thập kỷ qua, các nhà hoạch định chính sách và những người ủng hộ cho biết. Khu vực tàu điện ngầm San Jose là thị trường cho thuê đắt thứ hai trong nước.

San Jose đã thông qua chính sách phân tán nhà ở vào năm 1989 để phân tán đều các dự án nhà ở giá rẻ giữa các quận, nhưng chính sách này không có hiệu quả, Nghị viên Quận 3 Raul Peralez nói với San José Spotlight.

“Đó là một gợi ý nhiều hơn,” Peralez nói. “Vì vậy, trong suốt 30 năm tới… nhà ở giá cả phải chăng cuối cùng vẫn tập trung và tập trung quá mức ở các khu vực cụ thể của thành phố chúng ta, và ở các khu vực lân cận có thu nhập thấp hơn và có nhiều dân tộc thiểu số hơn.”

Quận Peralez, bao gồm trung tâm thành phố và vùng lân cận Japantown, đứng đầu danh sách có nhà ở giá cả phải chăng nhất trong thành phố với khoảng 4,300 căn. Tổng số có 59 dự án, chiếm 22% tổng lượng tồn kho nhà ở dưới giá thị trường của thành phố.

Tại trung tâm San Jose, Quận 7 có hơn 3,600 căn hộ, chiếm 18% tổng số căn hộ cho thuê giá rẻ trong thành phố. Phân tích cho thấy 29 dự án nhà ở tại quận này có quy mô lớn hơn so với các dự án ở các quận khác, 16 dự án có hơn 100 căn.

"Tất cả các dự án này đều có trước tôi, nhưng tôi nghĩ đó là một hình thức của đường viền đỏ, thành thật mà nói, "Nghị viên Maya Esparza nói với San José Spotlight, nói thêm rằng quận của cô ấy có nhiều đơn vị nhà ở thu nhập cực kỳ thấp nhất trong thành phố." Ví dụ, nếu bạn nhìn vào khu vực hội chợ, có 1,900 đơn vị nhà ở giá cả phải chăng trong vòng một dặm của (nó). Không nghi ngờ gì nữa, đó là một hình thức trang trí lại hiện đại. "

Ngược lại, Quận 8, được biết đến với không gian mở, đường mòn và công viên, chỉ có 187 căn hộ giá cả phải chăng tại hai dự án nhà ở, đóng góp chưa đến 1% tổng số nhà ở giá rẻ ở San Jose. Và Quận 10 có 578 căn giá rẻ tại bảy khu phức hợp nhà ở. Đó là 2.9% lượng tồn kho nhà ở thấp hơn giá thị trường của thành phố.

Cả hai quận đều là những quận giàu có nhất của thành phố. Phần lớn các khu dân cư ở Thung lũng Almaden ở Quận 10 và Silver Creek ở Quận 8 có thu nhập trung bình vượt quá 200,000 đô la.

Nghị viên Sylvia Arenas cho biết Quận 8 không có thêm nhiều nhà ở giá rẻ do chính sách "lỗi thời" hạn chế tăng trưởng nhà ở và thương mại. Chính sách Phát triển Evergreen, ban đầu được thông qua vào năm 1976 để giải quyết các vấn đề về lũ lụt và tắc nghẽn giao thông, được cập nhật lần cuối vào năm 2007 để hạn chế phát triển khu dân cư ở mức 500 căn và chỉ cho phép 35 căn hộ trên bất kỳ tài sản nào trừ khi sự phát triển đáp ứng các tiêu chí nhất định.

"Tôi ủng hộ việc rút lại chính sách này", Arenas nói với San José Spotlight. "Sự chênh lệch trong phân bổ nhà ở giá cả phải chăng giữa các khu dân cư ở San Jose ... có nguồn gốc lịch sử cần được xóa bỏ và hiện đang góp phần tiếp tục phân biệt đối xử và thiếu nguồn lực cho các gia đình có thu nhập thấp hơn."

Thành phố này là nhận thức tốt Jeff Scott, phát ngôn viên của Sở Gia cư San Jose, cho biết về vấn đề này. Hội đồng thành phố gần đây đã cập nhật chính sách phân tán nhà ở của nó đưa nhà ở giá rẻ vào các khu vực có mức độ nghèo đói và tội phạm thấp, bao gồm cả các khu vực giàu có có tỷ lệ nhà ở giá rẻ.

Nhưng thành phố dựa vào các nhà phát triển để xây dựng các dự án này, Scott nói thêm.

Scott nói với San José Spotlight: “Thành phố có thể khoanh vùng một khu đất để phát triển khu dân cư, nhưng việc xây dựng chỉ xảy ra nếu một nhà phát triển tư nhân chọn làm như vậy.

Peralez không đồng ý, nói rằng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thường không thành hiện thực vì sự phản đối của cư dân — và các quan chức được bầu cử.

Peralez nói: “Một quan chức được bầu về cơ bản có thể giết một dự án trước khi nó được áp dụng bằng cách đơn giản nói với một nhà phát triển, 'Bạn biết rằng điều này sẽ không thành công. "Và nhà phát triển đó có thể quay lại và đi tìm một nơi khác trong thành phố."

Chênh lệch trong phân phối

Phân tích của San José Spotlight cho thấy ngay cả ở những quận đang xây dựng nhà ở giá rẻ, các căn hộ thu nhập thấp vẫn tập trung quá mức ở các khu vực lân cận có thu nhập trung bình.

Ví dụ, trong khu phố Spartan Keyes ở Quận 3, thu nhập trung bình của hộ gia đình là khoảng $ 53,050, khoảng 45% thu nhập trung bình của khu vực. Đường điều tra dân số của nó có bốn khu phức hợp nhà ở giá cả phải chăng, tổng cộng 490 căn.

Sự chênh lệch thậm chí còn rõ ràng hơn ở Quận 6, nơi có 3,320 căn nhà giá rẻ hầu như chỉ tập trung ở các khu vực thu nhập thấp. Ủy viên Hội đồng Dev Davis không có mặt để bình luận ngay lập tức.

Ví dụ, khu vực lân cận nằm giữa Quốc lộ 87 và Cao tốc Alameda có sáu dự án nhà ở thấp hơn giá thị trường, hoặc 589 căn, phân tích cho thấy. Thu nhập hộ gia đình trung bình của nó là khoảng 47,636 đô la, theo dữ liệu điều tra dân số.

Năm dự án khác với quy mô 474 căn đang nằm trong các khu vực trong và xung quanh khu vực lân cận Buena Vista, với thu nhập trung bình từ 75,000 đến 83,500 đô la. Con số này chỉ cao hơn 60% thu nhập trung bình của khu vực đối với một hộ gia đình có hai người.

Khu vực điều tra dân số lân cận bao gồm Willow Glen, với thu nhập trung bình khoảng 128,889 đô la, không có nhà ở giá rẻ.

"Không có một khu phố nào trong thành phố có quá nhiều nhà ở giá cả phải chăng", Mathew Reed, giám đốc chính sách nhà ở tại Silicon Valley at Home, nói với San José Spotlight. "Nhà ở giá cả phải chăng là một nhu cầu nghiêm trọng như vậy và những người có nhu cầu đó ở khắp thành phố."

Liên hệ Trần Nguyễn tại [email được bảo vệ] hoặc theo @nguyenntrann trên Twitter.