ACTUALIZACIÓN: San José flexibiliza los requisitos para el desarrollo de viviendas

El Ayuntamiento de San José ha aprobado tres medidas de vivienda destinadas a estimular el desarrollo local ajustando ciertos requisitos que, según los constructores de viviendas, han obstaculizado nuevos proyectos.

Dos de las medidas amplían los programas de incentivos que reducen los impuestos a la construcción y flexibilizan los requisitos de vivienda asequible para los promotores inmobiliarios. Una tercera medida renueva el sistema de San José. política de vivienda inclusiva, que requiere que los desarrolladores de viviendas a precio de mercado dirijan una parte de sus inversiones a crear viviendas asequibles reservadas para residentes de bajos ingresos.

Ambas medidas del programa de incentivos se aprobaron por unanimidad. El ajuste a la política de vivienda inclusiva se aprobó por 9 votos a favor y 2 en contra, con los concejales Domingo Candelas y Pamela Campos votando en contra.

Los partidarios del paquete de vivienda sostienen que proporcionará un alivio crucial para los residentes de San José. industria de la vivienda asediada, que ha tenido dificultades para impulsar proyectos ante las persistentes dificultades económicas. Sin embargo, las medidas también se han topado con una férrea oposición por parte de algunos defensores, quienes argumentan que la ciudad está priorizando demasiado el desarrollo a precio de mercado, debilitando así el apoyo a la nueva vivienda asequible.

“Debido a la posición financiera de la ciudad, debido a la disminución del apoyo federal, nos estamos quedando sin formas de ayudar a la producción de viviendas asequibles”, dijo Alison Cingolani, directora de SV@Home, una organización sin fines de lucro de defensa de la vivienda asequible con sede en San José, a San José Spotlight.

Sin embargo, el alcalde de San José, Matt Mahan, un partidario clave de los cambios, sostiene que la actual combinación de tarifas y requisitos de la ciudad solo ha agravado las barreras para la construcción de nuevas viviendas.

“Las políticas de vivienda asequible solo funcionan si realmente se construyen viviendas”, declaró Mahan en un correo electrónico enviado a sus electores el domingo, en el que describía las medidas de vivienda. “Con los altos costos de construcción, la financiación más restrictiva y las tasas de interés más altas, las normas ya no se ajustan a la realidad del mercado, lo que significa que se construyen menos viviendas, aumentan los alquileres y aumenta el desplazamiento”.

Los cambios en la ciudad programa de vivienda inclusiva, todas ellas orientadas a hacer que los requisitos sean menos onerosos para los desarrolladores, resultó ser la votación más controvertida del martes sobre vivienda. 

La medida recalibra la compleja fórmula utilizada para determinar cuántas viviendas asequibles debe proporcionar un desarrollador en nuevos desarrollos y a qué niveles de ingresos debe apuntar.

Por ejemplo, antes del martes, los promotores de edificios de apartamentos residenciales podían cumplir con el requisito reservando el 15 % de las viviendas de un edificio nuevo para inquilinos que ganaran entre el 50 % y el 100 % del ingreso medio de la zona. Como alternativa, podían reservar el 10 % de las viviendas para inquilinos que ganaran tan solo el 30 % del ingreso medio de la zona.

La nueva política modifica la primera opción y también introduce una tercera opción según la cual un promotor puede reservar el 7% de los nuevos apartamentos para personas que ganan el 50% del ingreso medio de la zona. El ingreso medio para un Familia de cuatro en el condado de Santa Clara es $ 195,200.

Los defensores de la vivienda asequible han expresado su preocupación de que la nueva política pueda dar lugar a la creación de menos viviendas con precios inferiores al del mercado.

Candelas presionó para aplazar partes de la política de vivienda inclusiva para darle al personal más tiempo para revisar los impactos potenciales, pero su propuesta fue rechazada. 

“Creo que existe la oportunidad de elaborar una ordenanza inclusiva y actualizarla, pero que no deje fuera a nuestras comunidades desfavorecidas”, dijo. 

Los concejales también aprobaron una medida para ampliar la ciudad. programa de incentivos al desarrollo. Aprobado en diciembre de 2024, el programa reduce una serie de impuestos y tasas para proyectos calificados, incluido un recorte del 50% en el impuesto de construcción de la ciudad. 

Los patrocinadores atribuyen al programa el haber ayudado a cinco proyectos —con un total de más de 1,400 viviendas— a iniciar su construcción el año pasado. En contraste, durante todo 2024, ni un solo proyecto de construcción de viviendas a precio de mercado se puso en marcha, según funcionarios municipales.

La primera fase del programa finalizó a principios de año. La prórroga del martes retrasa un año más la fecha de finalización y también aumenta el límite de proyectos que pueden participar. 

Una tercera medida amplió el programa de rascacielos del centro de San José, que ya tiene muchos años, para incluir proyectos que conviertan edificios de oficinas en nuevas viviendas. Estos proyectos ahora disfrutarán de exenciones financieras que les permitirán renunciar al 100 % del impuesto de construcción de la ciudad y al 50 % de las tasas de impacto ambiental de los parques.

El cambio es parte de un esfuerzo más amplio de la ciudad para alentar a los desarrolladores a convertir edificios comerciales subutilizados en viviendas.

San José genera una cantidad significativa de ingresos provenientes de impuestos y tasas de desarrollo, que financian prioridades clave de la ciudad, como programas de transporte público y parques. Tan solo la prórroga de un año del programa de incentivos para el desarrollo de viviendas supondrá la pérdida de aproximadamente $6.6 millones, según las autoridades.

Pero el consultor de uso del suelo Erik Schoennauer, que representa a varios proyectos residenciales que podrían beneficiarse del programa de incentivos, dijo que sin los cambios, muchos proyectos permanecerán en un limbo financiero.

“Es necesario comprender que esta es realmente una emergencia de cinco alarmas del 911. La falta de vivienda es realmente la causa principal de muchos de nuestros desafíos”, declaró Schoennauer a San José Spotlight. “El ayuntamiento debe tomar todas las medidas necesarias para que la construcción de viviendas sea más económica, rápida y sencilla. La industria y el mercado… necesita ayuda."

Comuníquese con Keith Menconi en [email protected] o @KeithMenconi en X.

Historia actualizada el 6 de febrero a las 5:20 p. m. Historia original publicada el 26 de enero a las 8:30 a. m.

Nota del editor: Este artículo se ha actualizado para aclarar los cambios que los concejales aprobaron a la política de vivienda inclusiva de la ciudad.