San José y Santa Clara se dirigen a la mediación sobre el desarrollo del norte de San José

San José y Santa Clara pronto se dirigirán a la mediación sobre el futuro del norte de San José, una parte industrial de la ciudad que se convertirá en un importante centro de uso mixto, si se pueden impulsar los planes para el área.

Los funcionarios de la ciudad de San José siempre han tratado de ver la esquina de la ciudad escondida entre las autopistas 237 y 101 y la Interestatal 880 transformada en un centro de empleos transitables con decenas de miles de casas nuevas, hoteles y tiendas conectadas por una línea de tren ligero. Pero un acuerdo legal de 2006 con los vecinos de la ciudad que escaló y limitó el crecimiento ha estancado cierto desarrollo.

El acuerdo entre las ciudades de Santa Clara, Milpitas y el condado de Santa Clara, requirió que San José implementara su ambicioso plan del lado norte en cuatro fases, en las cuales los desarrolladores pueden construir aproximadamente 8,000 casas nuevas por cada 7 millones de pies cuadrados de espacio comercial nuevo. También se requiere que San José implemente mejoras de transporte específicas a tiempo con el crecimiento.

Pero el nuevo desarrollo comercial ha sido más lento de lo esperado, mientras que los desarrolladores pican para obtener más aprobaciones de viviendas en el área y las negociaciones entre Santa Clara y San José parecen estar estancadas.

“Amo Santa Clara y San José, ambas ciudades, y estoy tratando de no sentirme como el hijo de padres divorciados peleando entre sí”, dijo Sanjeev Acharya, presidente de SiliconSage Builders, con sede en Santa Clara, a los concejales de Santa Clara el martes por la noche. SiliconSage tiene proyectos de desarrollo en ambas ciudades, incluida una gran propuesta de uso mixto en el lado norte de San José.

"A veces, siento que sea lo que sea que escuche de este lado, que esto es lo que ustedes están dispuestos a hacer, está el otro lado diciéndome lo mismo", dijo. "Pero en algún lugar hay una brecha de comunicación, creo".

Durante el año pasado, Santa Clara y San José han intercambiado varias cartas sobre permitir que aumenten más viviendas en el lado norte en el corto plazo. Los funcionarios de San José han propuesto combinando algunas de las fases planificadas y más recientemente dijo un nueva ley estatal podría eliminar algunos de los límites en el acuerdo de larga data.

Los líderes de Santa Clara se han mantenido firmemente enfocados en el cronograma de mejoras de transporte, alegando que no han visto las garantías que necesitan de San José de que esas mejoras se realizarán a tiempo con el desarrollo futuro. La ciudad está buscando un acuerdo "legalmente exigible" sobre un nuevo cronograma de mejora, dijo Manuel Pineda, gerente municipal asistente de Santa Clara.

"Hemos sido muy claros desde el principio que las nuevas viviendas no pueden tener el costo de proporcionar infraestructura de transporte que ya está comprometida como parte de la política", dijo.

Los funcionarios de San José insisten en que están comprometidos a mejorar el transporte a medida que surgen nuevos proyectos. Sin embargo, los funcionarios no han acordado un nuevo cronograma más "granular" sobre cuándo se realizarán las mejoras a medida que aumente el desarrollo. En cambio, los funcionarios señalan seis proyectos que ya se han completado, y otros que están parcialmente financiados e implementados o "se supone razonablemente que están financiados" a través de medidas fiscales como la Medida B.

“Tenemos un excelente historial de cumplimiento de esas mejoras en este momento”, dijo Chris Burton, subdirector de desarrollo comercial y económico de San José, a San José Spotlight. "Si observara la capacidad del norte de San José, hemos construido aproximadamente el 55% de la capacidad de desarrollo en la Fase Uno y hemos gastado dólares equivalentes a aproximadamente el 55% de esas mejoras".

Mientras tanto, los desarrolladores de bienes raíces están atrapados en el medio, esperando saber si sus proyectos de vivienda y de uso mixto pueden continuar o permanecerán estancados. Junto con SiliconSage Builders, Apple Inc., con sede en Cupertino, está buscando hacer tierra que posee la empresa en el área disponible para vivienda como parte de un reciente Compromiso de vivienda de $ 2.5 mil millones.

Los funcionarios de San José dijeron esta semana a San José Spotlight que habían llegado a un punto muerto con Santa Clara y el siguiente paso es la mediación. Hasta el martes por la noche, el abogado de la ciudad de Santa Clara, Brian Doyle, dijo que Santa Clara aún no había recibido una solicitud de mediación de San José.

Mientras tanto, los líderes de San José dicen que se sienten estancados debido a SB 330, una nueva ley estatal que entró en vigencia el 1 de enero, que elimina los límites de desarrollo de viviendas en todo el estado.

En opinión de San José, eso significa que los límites actuales en el desarrollo residencial en el norte de San José ya no son legales.

“Estamos un poco entre la espada y la pared en esto, porque la ley estatal dice: 'No, no puedes limitar ese desarrollo en función de tus límites', y Santa Clara dice: 'No, no puedes aprobar ese desarrollo debido a nuestro acuerdo de conciliación '”, dijo Burton. "Entonces, solo estamos buscando encontrar un camino para resolver eso y no retrasar este desarrollo de viviendas tan necesario".

Los líderes de Santa Clara no están de acuerdo, argumentando que la regla no se aplica a los viejos acuerdos. Sin embargo, incluso si la ley se aplicara a los límites de viviendas existentes, no se aplicaría al acuerdo en el norte de San José, dijo Doyle.

"No estamos tratando de imponer algún tipo de moratoria", dijo Doyle. “Estamos diciendo, 'adelante y construye la vivienda'. Solo estamos diciendo (cuando) alguien hace algún desarrollo, siempre tienes los efectos de mitigación del desarrollo y el transporte es uno de ellos ".

Ahora puede depender de un mediador ayudar a llenar esa "brecha de comunicación" entre las ciudades vecinas de South Bay.

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