Las ciudades del condado de Santa Clara han aprobado cientos de casas nuevas, pero la construcción no ha seguido el ritmo, según muestra un análisis de datos de San José Spotlight.
Se están permitiendo aproximadamente un 37 % más viviendas que las que se construyen, e incluso hay menos viviendas asequibles, según el promedio de seis años del condado. Los expertos afirman que el aumento de los costos y la escasez de recursos están retrasando la construcción, y las empresas que ni siquiera planean iniciar obras están inflando la cantidad de permisos.
Según los objetivos estatales de vivienda, el condado de Santa Clara necesita 128,773 viviendas nuevas para 2031 en todas sus ciudades, de las cuales 72,848 deben ser asequibles, es decir, con un precio inferior al 120% del ingreso medio de la zona. En 2024, el ingreso medio de una familia de cuatro personas en el condado era de 184,300 dólares.
La mayoría de los municipios están muy lejos de cumplir con los objetivos estatales de vivienda, y la construcción no puede satisfacer la demanda local.
Alison Cingolani, directora de políticas de SV@Home, explicó que suele haber un retraso de aproximadamente dos años entre la autorización de un proyecto y su construcción. Según ese cronograma, el aumento de 9,182 viviendas autorizadas en 2022 debería haberse construido el año pasado, pero Cingolani afirmó que no es así, citando el aumento de los costos de construcción. Las interrupciones en la cadena de suministro y la escasez de mano de obra durante la pandemia han incrementado los costos de construcción de viviendas, y la amenaza de aranceles sobre materiales de construcción como el acero y la madera está generando mayor incertidumbre fiscal.
“El desarrollo necesita certidumbre para poder planificar, porque estos planes se ejecutan a cuatro, cinco o seis años vista”, declaró Cingolani a San José Spotlight. “Cuando hay incertidumbre, es probable que se cree una especie de burbuja que se mueve por el sistema”.
La vivienda asequible es aún más difícil de presupuestar, ya que la mayoría de los proyectos de vivienda asequible dependen de créditos fiscales y otros subsidios. Se construyeron aproximadamente un 70 % menos de proyectos de vivienda asequible de los que se autorizaron, según el promedio del condado durante los últimos seis años, y es posible que esta tasa disminuya a medida que la financiación se vuelva más restrictiva.
California está considerando una emisión de bonos de 10 mil millones de dólares para viviendas asequibles que se someterá a votación en 2026, pero Cingolani dijo que esos recursos seguirían siendo escasos en todo el estado, lo que significa que habría menos para el área de Silicon Valley en comparación con una emisión de bonos regional.
Julie Mahowald, directora financiera de Housing Trust Silicon Valley, afirmó que los recursos disponibles están disminuyendo a medida que se han agotado los fondos de la Medida A del condado y los promotores inmobiliarios recurren cada vez más al estado en busca de financiación. El fondo fiduciario de vivienda ayuda a financiar proyectos de vivienda asequible mediante préstamos flexibles diseñados para cubrir esas pequeñas brechas de financiación.
Ella dijo que desde la pandemia de COVID-19, el fideicomiso de vivienda ha escuchado de los desarrolladores cómo sus precios de construcción o las tasas de interés de los préstamos están aumentando después de que se permiten los proyectos.
Si las tarifas federales, las tasas de interés y otros indicadores financieros continúan siendo inestables, dijo Mahowald, probablemente habrá menos desarrolladores solicitando permisos a medida que pierdan la confianza en el financiamiento.
“Ya estamos viendo que los desarrolladores están repensando cuánto van a asumir debido a la reducción de recursos”, dijo Mahowald a San José Spotlight.
El consultor de uso del suelo, Bob Staedler, explicó que, además de los retrasos, hay promotores inmobiliarios que obtienen permisos para proyectos sin la intención de construirlos. Staedler explicó que estos "inversionistas" maximizan el valor del terreno y luego lo venden tras obtener los permisos. Una vez revendido, el nuevo constructor suele tener que rediseñar el proyecto.
El director ejecutivo de Catalyze SV, Alex Shoor, afirmó que quienes invierten en proyectos no previstos desperdician tiempo y recursos del gobierno. Añadió que estos proyectos también perjudican a las comunidades, que se confunden y se desvinculan cuando un proyecto obtiene permisos pero no comienza la construcción.
“Es un problema real porque la comunidad quiere trabajar, igual que nosotros, en cosas que realmente van a suceder”, dijo Shoor a San José Spotlight.
Staedler sugirió que los gobiernos locales podrían aplicar reducciones de tarifas durante la construcción en lugar de conceder permisos. Si un promotor se retira de un proyecto después de su aprobación, afirmó que se le podría obligar a reembolsar las reducciones de tarifas anteriores.
“Solo hay que incentivar al constructor”, declaró Staedler a San José Spotlight. “Esa es la clave; hay mucha apropiación de beneficios que le quita mucha credibilidad al constructor”.
Comuníquese con B. Sakura Cannestra en [email protected] o @SakuCannestra en X.
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