Staedler: el programa Community Opportunity to Purchase no necesita interferir con el mercado

La tragedia de la vivienda que enfrenta nuestra comunidad sigue siendo una realidad grave. He sido un defensor de la compra de unidades de alquiler existentes, y aunque el proceso burocrático ha provocado que las unidades de vivienda asequibles cuesten aproximadamente $ 800,000 por unidad, no tiene por qué ser así.

Si observa las proformas de viviendas asequibles, verá que los costos de las fianzas aumentan para cubrir los gastos generales y una miríada de otros costos blandos y honorarios legales que aturden la mente.

La idea lógica es comprar viviendas existentes en el mercado abierto. Las viviendas han pasado de $ 225,000 a $ 500,000 por unidad. En lugar de competir en el mercado abierto, San José está considerando la Programa comunitario de oportunidad de compra (COPA). Resumen por ciudad:

• La COPA propuesta le daría a las organizaciones sin fines de lucro calificadas (QNP) la oportunidad de hacer la primera oferta para comprar propiedades residenciales de alquiler antes de que las propiedades se pongan en el mercado abierto, y el derecho a hacer una oferta final para igualar los términos y condiciones de un tercero. oferta.
• El propósito de COPA es aumentar la oferta de propiedades asequibles restringidas que son propiedad de organizaciones sin fines de lucro orientadas a la misión que las mantendrían permanentemente asequibles.

Según la página web COPA de la ciudad, este es el proceso:

1. El propietario de un edificio emitiría un aviso de que el edificio está a la venta.
2. La notificación iría a un grupo existente de QNP que cumplen con los criterios de experiencia de la ciudad para el desarrollo y las operaciones de viviendas asequibles.
3. La mayoría de los edificios a la venta no recibirían una carta de intención y comercializarían y venderían la propiedad como de costumbre.
4. Un equipo de QNP y una organización sin fines de lucro asociada con la comunidad podría indicar su intención de hacer una oferta enviando una carta al vendedor.
5. A la QNP se le daría un número definido de días para hacer la debida diligencia y hacer una oferta al propietario.
6. Si el propietario recibe una oferta de QNP, el propietario tendría el control total para aceptar la oferta o rechazarla.
7. Si el propietario acepta la oferta de QNP, habrá un plazo de cierre definido.
8. Si el propietario rechaza la oferta de QNP, comercializa la propiedad en el mercado abierto y recibe una oferta de un comprador privado que el propietario considera aceptable, el equipo de QNP tendría una última oportunidad en unos días más para igualar la oferta.
9. Si el equipo de QNP no coincide con la oferta, el propietario vendería al comprador privado como de costumbre.

Aquí hay un gráfico que muestra el proceso anterior:

El personal de la ciudad busca cualquier justificación para este proceso intrusivo y burocrático. En su presentación para el personal el 21 de octubre, utilizaron una historia de Multi-Housing News para afirmar que "al menos la mitad de las ofertas nunca llegan al mercado".

El personal utilizó este artículo para justificar su necesidad de hacer esto. Sin embargo, se olvidaron de incluir el comienzo de esa oración de esa historia, "Si bien no hay datos que rastreen si las ofertas se venden fuera del mercado". Pensé que San José se trataba de datos, ¿dónde está el compromiso de estar a la vanguardia de la gobernanza y la innovación impulsadas por los datos? ¿O podría decirse con mayor precisión que los datos se utilizarán cuando y si conviene a la ciudad cuando sea conveniente? Si necesita ver una prueba de esta hipocresía, le recomiendo que consulte el Panel interactivo del auditor de San José.

No necesitamos aumentar la dotación de personal del Departamento de Vivienda de San José y causar más gastos generales para los contribuyentes mientras interferimos con el mercado de alquiler multifamiliar. Nada impide que el departamento se comunique con todos los propietarios multifamiliares para informarles que están interesados ​​en sus unidades. La ciudad incluso podría contratar a corredores que buscarían ofertas, que harían esto porque les pagan en una transacción. Los corredores no contribuirían al balance final de la ciudad.

El enfoque debe estar en construir más unidades y comprar unidades cuando estén disponibles. Avancemos de esto, pero la realidad es que la ciudad hará girar sus ruedas en esto y no enfocará su energía en soluciones reales. El artículo de Vivienda de Oportunidad mostró que el sentido común y el pragmatismo son un bien escaso en el Ayuntamiento.

El columnista de Spotlight de San José, Bob Staedler, es director de Silicon Valley Synergy, una firma consultora de desarrollo y uso de la tierra con sede en San José. Sus columnas aparecen cada primer lunes del mes. Póngase en contacto con Bob en [email protected] o sigue a @BobStaedler en Twitter.