Collins: ¿Qué significan realmente SB 9 y SB 10 para nuestros vecindarios?

Cuando el gobernador Gavin Newsom promulgó las leyes SB 9 y SB 10, los titulares decían: "Es el fin de la zonificación de viviendas unifamiliares". Sin embargo, contrariamente a la creencia popular, la SB 9 no prohíbe la construcción de viviendas unifamiliares, sino que ofrece una opción a los propietarios existentes sobre cómo pueden desarrollar su propiedad.

Antes de la pasaje de SB 9, los propietarios podrían tener un máximo de tres casas en su parcela: la casa principal, más una ADU de tamaño completo y una ADU junior adjunta. SB 9 permitiría un máximo de cuatro casas en total o dos casas por parcela si el lote se dividiera.

SB 9 a veces se conoce como la "ley dúplex", y los críticos afirman barrios enteros de viviendas unifamiliares podría hacer la transición a dúplex. Primero, muchos de nuestros vecindarios ya tienen dúplex ubicados en todos nuestros vecindarios a la vista. Están diseñadas para integrarse en el vecindario y parecerse a las casas unifamiliares circundantes. En segundo lugar, en realidad, según la SB 9, los propietarios podían dividir su lote existente en dos parcelas y construir una casa unifamiliar en cada parcela. También tienen la opción de conservar su vivienda unifamiliar existente o convertirla en un dúplex.

También he escuchado una idea errónea de que la nueva construcción no encajaría con los vecindarios existentes. Sin embargo, los proyectos de la SB 9 estarían sujetos a revisión administrativa por parte del gobierno local para asegurar que sean consistentes con la apariencia del vecindario existente.

Además de las consideraciones de diseño, también se revisarían las reglas de zonificación, los retrocesos de cuatro pies o más, la calidad del edificio y los requisitos de salud y seguridad. Las propiedades designadas como distritos de hitos históricos o tierras de cultivo no podrán volver a desarrollar la propiedad utilizando SB 9. Las agencias gubernamentales locales también podrían requerir un espacio de estacionamiento fuera de la vía pública por unidad. SB 9 no reemplaza los desarrollos de vivienda que tienen sus propios convenios, condiciones y restricciones que prohíben los desarrollos de tipo SB 9.

Los legisladores tuvieron mucho cuidado al redactar este proyecto de ley para limitar la capacidad de los grandes desarrolladores de comprar varios lotes al mismo tiempo y cambiar significativamente el vecindario. Por ejemplo, un lote de propiedad solo se puede dividir una vez y las divisiones del lote deben ser aproximadamente iguales. Además, un propietario tiene prohibido dividir su lote si ya se ha dividido un lote contiguo. El propietario también debe firmar una declaración jurada de que ocupará una de las unidades como su residencia principal durante al menos tres años.

SB 9 prohíbe la demolición de más del 25% de las paredes exteriores de la estructura existente en la mayoría de los escenarios. Las conversiones de dúplex bajo SB 9 no están permitidas si la unidad fue alquilada dentro de los últimos tres años, bajo cualquier tipo de control de alquiler o restricción de precios o si utilizó un desalojo de la Ley Ellis en los últimos 15 años. También están prohibidos los alquileres a corto plazo.

La SB 10 es muy diferente de la SB 9 en que la SB 10 solo autoriza a los gobiernos locales a rezonificar los vecindarios para aumentar la densidad de viviendas si ese gobierno local decide hacerlo. La SB 10 permitiría hasta 10 unidades por parcela y, si se adopta, no estaría sujeta a consideración bajo la Ley de Calidad Ambiental de California. Solo serían elegibles las parcelas de relleno urbano o las parcelas ubicadas cerca de transporte público de alta calidad o áreas ricas en empleo.

Densificación de nuestros barrios Últimamente ha sido una discusión muy acalorada, y aunque la SB 9, y en menor medida la SB 10, deberían dar como resultado una producción de viviendas muy necesaria, no deberíamos esperar cambios radicales.

El Turner Center en UC Berkeley publicó un estudio que analizó el impacto potencial de SB 9 utilizando los valores actuales de la tierra y los costos de desarrollo. El estudio encontró que no tendría mucho sentido financiero para los propietarios dividir sus lotes y construir, dado el costo de construcción y el rendimiento que obtendrían de sus gastos. El estudio también encontró que cuando se construye más de una unidad, se espera que la inversión propuesta sea factible en solo alrededor del 5% de las parcelas unifamiliares existentes, alrededor de 410,000 lotes, de los más de 7.5 millones de lotes unifamiliares en todo de California.

Todos estamos de acuerdo en que la vivienda es demasiado cara y seguirá siéndolo mientras la demanda supere significativamente a la oferta. SB 9 y SB 10 no son soluciones definitivas para nuestra crisis de suministro de viviendas. Estamos restringidos por cinturones verdes por lo que debemos seguir buscando tierra subutilizada para proyectos de relleno. Lo que hace la SB 9 es ofrecer nuevas oportunidades de propiedad de vivienda y un camino hacia la seguridad de la vivienda y la riqueza generacional.

El columnista de San José Spotlight, Neil Collins, es el director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Clara, una asociación comercial que representa a más de 6,000 profesionales de bienes raíces en el condado de Santa Clara y sus alrededores. Su columna aparece cada cuarto jueves del mes. Póngase en contacto con Neil en [email protected] o siga a @neilvcollins en Twitter.