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El gobernador de California, Gavin Newsom, eliminó efectivamente la zonificación de viviendas unifamiliares el mes pasado con dos leyes. Pero la implementación de los proyectos de ley deja a los funcionarios de San José y a los líderes electos con preguntas a medida que las leyes se acercan a entrar en vigencia.
El Ayuntamiento de San José celebró una sesión de estudio el jueves para discutir Proyectos de ley del Senado 9 y 10, que entrará en vigencia el 1 de enero. SB 9 y 10 facilitarán la construcción de unidades múltiples en terrenos originalmente divididos en zonas para viviendas unifamiliares.
SB 9 permite el desarrollo de más de una casa en lotes unifamiliares, mientras que SB 10 permite a los gobiernos locales agilizar el proceso de rezonificación para proyectos de viviendas multifamiliares de hasta 10 unidades cerca de áreas urbanas y de tránsito.
Preguntas sin respuesta
La crisis de la vivienda ha llevado a San José a convertirse en el segundo lugar más caro para alquilar en el país. Aunque el desarrollo residencial está en auge, la construcción de unidades asequibles no lo está. Según un informe de San José Spotlight, de los 15 grandes desarrollos multifamiliares en construcción en la región, solo 189 de las 5,932 unidades se consideran asequibles para los hogares de bajos ingresos. La ciudad también es muy por detrás de su objetivo para construir 25,000 viviendas, 10,000 de ellas asequibles, para 2023.
El departamento de vivienda de San José todavía está analizando cómo exactamente la ciudad implementará las SB 9 y 10, incluso para asegurarse de que las diversas leyes de desarrollo de la ciudad, como las relativas a las casas de huéspedes, funcionen con los proyectos de ley estatales.
“Todavía hay muchas preguntas sin respuesta”, dijo Martina Davis, gerente de división interina del departamento de planificación.
Los problemas planteados por los miembros del concejo y los residentes incluyen si se requieren límites de altura para las casas construidas bajo la SB 9 y qué vecindarios estarán exentos, como distritos o sitios históricos.
SB 9 requiere que un solicitante viva en uno de los lotes que está convirtiendo durante al menos tres años. La concejal Pam Foley preguntó cómo planea la ciudad hacer cumplir la disposición.
"Un propietario podría decir que tiene la intención de vivir allí, pero luego no vive allí", dijo Foley. "Me imagino una pesadilla burocrática en nosotros tratando de hacer un seguimiento de eso".
Los funcionarios de la ciudad dijeron que todavía están estudiando cómo hacer cumplir esa disposición.
Un ejemplo de una posible configuración que podría acomodar 10 unidades en una casa unifamiliar, con una combinación de ADU y dúplex, también generó preocupación entre los concejales.
“Por mucho que piense que es increíblemente improbable que alguien pueda alcanzar esta estrategia de 10 unidades y realmente pueda implementarla, ciertamente me gustaría estar al frente de eso”, dijo el alcalde Sam Liccardo.
Preguntó si los funcionarios de la ciudad están considerando una política para abordar la configuración extrema. El personal tiene la intención de recuperar una política relacionada en diciembre.
Con muchas preguntas aún sin respuesta del estado, más de dos docenas de residentes compartieron sus preocupaciones con las leyes.
"Hemos tratado de leer y comprender SB 9 y 10. Todos estamos de acuerdo en que es muy confuso", dijo el residente Johnny Lang. “¿Por qué no subimos? Lo único que pretende hacer esta ley es causar confusión ".
La sesión de estudio también analizó una propuesta local similar llamada Vivienda de oportunidad, que permitiría a los desarrolladores construir dúplex, triplex y cuadrúplex en vecindarios de viviendas unifamiliares.
Los oponentes creen que Opportunity Housing empeorar el estacionamiento, hacen hincapié en los servicios públicos y de emergencia de la ciudad y benefician a los desarrolladores. Los defensores dicen que Opportunity Housing debe mantenerse viva porque es complementaria a las leyes estatales, pero aborda las necesidades de vivienda únicas de San José.
“Estamos muy contentos de que esté trabajando para implementar el Proyecto de Ley del Senado 9 y el Proyecto de Ley del Senado 10, que esperamos creará muchas oportunidades de vivienda para nuestros clientes y la comunidad”, dijo Kylie Clark, coordinadora de políticas públicas de West Valley Community Services. La organización es parte de una coalición llamada Vecindarios de San José para Todos, que apoya la construcción de viviendas de unidades múltiples.
Problemas de calidad de vida
Aunque SB 9 y 10 están destinados a hacer mella en la crisis de vivienda del estado, un estudio reciente del Terner Center for Housing Innovation en UC Berkeley estimó que solo el 5.4% de los lotes unifamiliares actuales de California tienen el potencial de ser desarrollados bajo SB 9 — allanando el camino para 714,000 viviendas nuevas. Eso está muy por debajo de los 3.5 millones de nuevas residencias que Newsom quiere que se construyan para 2025.
El estudio también dice que de 331,000 viviendas unifamiliares en el condado de Santa Clara, solo 30,500 podrían convertirse en nuevas unidades.
Algunos residentes temen que más viviendas reduzcan el valor de las propiedades y les quiten la oportunidad a las familias de invertir en viviendas unifamiliares.
“Hay muchos, muchos problemas relacionados con la infraestructura y la calidad de vida”, dijo Carl Fussell, residente del Distrito 10. “Esto se nos va a imponer tanto si creemos que es una buena idea como si no. Por favor, piense en esto y hágalo bien porque SB 9 no lo es ".
Los opositores creen que reducir la burocracia para los desarrolladores de viviendas y el desarrollo cerca de los centros de tránsito ayudarán con la crisis de vivienda de la ciudad.
"¿Cómo hacemos un seguimiento del impacto de la prestación de servicios y mitigamos ese impacto?" dijo el concejal Matt Mahan.
Algunos concejales han tomado posiciones en contra de medidas como SB 9 y 10 y la construcción de unidades múltiples en vecindarios con viviendas unifamiliares. En agosto, Mahan rechazó Opportunity Housing y presentó su propio plan para desarrollar centros de tránsito cercanos.
Los funcionarios de la ciudad planean regresar con una actualización de su trabajo en diciembre.
“Esto no concluye la conversación sobre este tema, que espero sea robusto durante las próximas semanas”, dijo Liccardo.
Póngase en contacto con Lloyd Alaban en [email protected] o seguir @lloydalaban en Twitter.
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